日々是決戦!明日に向かって売るべし。

~ ライジングコーポレーション、太陽光ぢゃないほうのスタッフブログ ~

高い売却査定価格は不動産会社にカモられる危険性ついて

先日、自宅売却の相談を受けました。

幼馴染みの友人夫婦でしたが、とにかく売却希望価格が高い(笑)。

1円でも高く売りたいという気持ちはわかならいでもないですが・・・

明らかに相場からかけ離れています。

不動産会社がいただく仲介手数料は、取引価格に合わせて決まります。

なので、私たちも少しでも高く売りたいとは思っています。

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実は、私に相談する前にご主人が他の不動産会社へ行ったとのこと・・・。

私は、奥様の友人。

気持ちはわかりますが、結果をいいますと、

「高く売りたいと思っているお客様ほど、不動産屋のカモ」です。

一般的な選択肢として、複数の不動産会社へ「いくらで売れるのか?」と査定を依頼する・・・

その方がいいと思っている人が多いようです。

そして、査定依頼した会社の中で、一番高い価格を提示してくれた会社へ売却の依頼をするようです。

不動産の価格に「定価」はありません。

もちろん、近隣の相場はありますが、不動産の価格は「購入希望客の言い値」で決まります。

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しかし、ここに問題があります。

不動産会社は、売り物件が無いと、商売が成り立ちません。

特に昨今の買い手市況では、物件が全く足りていない状況です。

不動産会社、もしくは営業担当としては、商品を確保したいところ。

なので、出来の悪い不動産会社は、売れない様な価格とわかっていても、

「このくらいの金額で売れますよ!」と、あえて高い価格を提示します。

高い価格を提示すれば、勘違いしている売主が売却を依頼してくれますから(笑)。

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この時の不動産会社の狙いは「物件を売ること」ではなく「専任媒介(契約)を取ること」。

専任媒介さえ獲ってしまえば、いずれ売買が成立すれば仲介手数料をもらうことができます。

仮に他の不動産会社が購入希望客を見つけても、売主から仲介手数料はもらえます。

万が一、物件が売れなくても不動産会社にはまったくリスクはありません。

その不動産会社がお金を出して仕入れをしたわけではありません。

売れなくても身を削ることはありません。

不動産会社は、あくまでも売買の仲介をして、仲介手数料をもらうだけ。

ましてや、売れないからといって、罰金を支払うことなどもありません。

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話は戻りますが、このような物件は最初から高値で売りに出さざるを得ません。

ラッキーパンチ以外、ほとんどの場合、売れることはありません。

このことは、専任媒介の不動産会社は、十分に理解しています。

では、どうするのでしょうか?

このような場合、不動産会社は専任媒介を結んだあと・・・

高値の物件をレインズ(不動産流通機構)の物件情報システムに登録して、市場に公開します。

この時、価格が高くても、興味がある購入希望客がいる他の不動産会社から問い合わせがあります。

最初は高値で交渉します。

そして、本気度を図り、本当に購入しそうであれば不動産会社の担当にこう言います。

「もし、◯◯円になるならイケますか?」

「この金額で買付証明を出せるのであれば、ダメ元で売主さんと交渉します」。

そして、

「購入の意思がないのであれば交渉は出来ませんが・・・」

と必ず言います。

この時点で、この価格が適正な相場価格になる訳です。

適正な相場価格に値引きまでしてもらえれば、購入希望客はきっと即決で購入の意思を示すでしょう。

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そこから、不動産会社の担当は、売主に、

「△△円で交渉したのですが、◯◯円であれば購入したいと言っています。どうしますか?」

さらに、

「問い合わせや、物件の案内は多くしましたが、このお客さん以外、見込みのお客さんはいません」

「この方を逃せばいつ売れるかわかりません」と(笑)。

これが、大体の不動産会社のやり方。

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友人夫婦にもこの説明をしました。

こちらが、提示する価格の根拠も示しながら、丁寧に説明をしました。

しかし、ご主人は買った時のイメージが抜けきらないようです。

きっと、私の前に相談した不動産会社の金額が頭から離れないのでしょう。

「今日、私に依頼をしてくれれば、責任を持って売ります。

 でも、これから違う不動産屋へ行くのであれば、私は受けません。

 私は、とても他の不動産屋が出す様な金額で売ることはできません」

とはっきり言わせていただきました。

気持ちはわかりますが、私は端からできない仕事とわかって請け負うことはしません。

私は、私のお客様を守る責任があります。

天秤にかける様な人と付き合う時間もありません。

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結局、友人夫婦は他の不動産会社へ依頼することを選択しました。

連絡は、「売ること自体を止めた」と言ってました。

っが、きっちり近畿レインズに登録されています(笑)。

数ヶ月後に、この選択が吉と出るか凶と出るか結果が出ることでしょう。

間違いなく、希望額の500万円から800万円は安く、しかも時間がかかることでしょう。

「売れた価格が相場」。

これは、昔から不動産営業担当の間で、口酸っぱくいわれる言葉。

耳の痛いことをいってくれる不動産会社の方が、結果的に希望通りに進む。

なぜなら、それだけ多くの物件を売った経験があるので、購入希望客目線で話しができるからです。

(営業開発課/延時=文) 

 

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