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日々是決戦!明日に向かって売るべし。

~ ライジングコーポレーション、太陽光ぢゃないほうのスタッフブログ ~

終身家賃保証のマイホーム借上げ制度とそのメリットについて

【不動産】 【不動産】-徒然なる話

以前、「相続する、もしくは相続した実家を空家にしたままだと大変なことになりますよ」と。

警鐘を鳴らす記事を書きました。

今回は、このビックイシューの答えとなりうる『 マイホーム借上げ制度 』の紹介です。

 

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2006年4月から始まったマイホーム借上げ制度ですが、まだまだ浸透しているとはいえません。

しかし、最近になってテレビ番組や雑誌等で取り上げられるようになり、徐々に注目を集めています。

「マイホーム借上げ制度」は、JTI(一般社団法人移住・住みかえ支援機構)が運営する制度

50歳以上の方のマイホームを借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証する仕組み

JTIは国の認可を受け、公的移住・住みかえ支援制度の実施・運営にあたっている国内唯一の団体。

利用者のモデルとして考えられているのは50歳以上のシニア世代(貸し手)。

そして、20代から30代の子育て中のファミリー世代(借り手)。

子どもが独立し、広くて住みにくくなってしまった自宅・・・。

そのスペースが必要なファミリーに貸して賃料を得て、互いにメリットを受けるというイメージ。

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「住み替えしたい」「家の相続をする」「新築を考えている」

そして「住宅ローンの返済が厳しい」という方に大きなメリットのあるこの制度。

今回はメリットとデメリットについて、私の考えとあわせてご説明します。

 

< マイホーム借上げ制度のメリット >

  • 公的な制度に基づいた終身(最大)の賃料保証であるということ。
  • 3年ごとに契約を見直せるので、売らなくていいこと。

 

まず、最大のメリットは、国がバックアップしているJTIが・・・

最初の入居者が出たときから最大で終身に渡って空室期間も含め賃料を保証してくれること。

(査定賃料下限の85%が目安)。

なので、安定した賃料収入は住み替えの資金づくりに役立ちます。

また、既に住み替えていて、空き家になっていても利用できるという点も見逃せません。

その場合、最初の入居者決定以後、同様に空き家時も規定の最低賃料が保証されます。

現在、日本では空き家が問題になっています。

身近に空き家を持て余している人がいたら、ぜひ、マイホーム借上げ制度を教えてあげてください。

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もうひとつ、マイホーム借上げ制度の良いところは自分の住宅を「手放さずに資産化できる」点。

貸出している住宅や土地は相続することも可能です。

その理由は、制度適用の家は「3年定期借家契約」で貸し出すので、通常の賃貸契約とは違います。

契約が終わる3年毎に自宅に戻ったり、売却したりする選択ができます

もちろん、定期借家契約なので、入居者の居座りや立ち退き料請求などのトラブルも起きません。

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この点を活かし、JTIでは『 再起支援借上げ制度 』という事業も行っています。

これは、予測しなかった収入の減少などにより住宅ローンの返済が厳しくなった場合・・・。

一時的にマイホームを賃貸してその収入をローン返済に充てる等に使える制度。

この場合は、50歳以上という年齢制限が撤廃されます。

状況が改善したら、3年毎にまた自分の家に戻る判断も可能です。

その他にも、

「JTIが仲立ちしてくれるから、入居者と直接やり取りしなくていい」

「定期賃料を担保にJTI提携ローンも組める」

など、多くのメリットがあります。

では、デメリットはあるのでしょうか?

 

< マイホーム借上げ制度のデメリット >

  • 賃料が相場より低いこと。
  • 制度開始までにある程度期間が必要となること。
  • 費用について

 

良いこと尽くめのマイホーム借上げ制度ですが、三点ほど考えられます。

まずひとつ目は、賃料が相場より低いこと

定期借家契約や家賃保証があるという安心がメリットと紹介しました。

安心と引き換えに、予定賃料は目安で周辺相場の8割から9割程度に設定されてしまいます。

そして、決定した賃料から15%を差し引いた金額が制度利用者の手取り。

ちなみに15%のうち5%は協賛事業者への管理費用、10%は空室時の保証準備積立と機構の運営費。

ふたつ目は、制度開始までにある程度期間が必要となること

申込みから契約成立までに、3ヶ月から5ヶ月程度が目安となります。

対象になる制度適用物件には耐震性など各種の条件があります。

なので、建物診断の結果によっては補強・改修工事が必要になる場合もあるからです。

さらに最初の入居者が決定して初めて契約成立となるので、その期間も考えておく必要があります。

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基本的に全国で利用できる制度です。

ただし、利用希望者の近くに協賛事業者がいない地域では、その分時間がかかるようです。

制度を利用したい場合は、カウンセリングなど無料サービスを受け、正式に申し込みます。

その際の申込手数料は17,000円+税(2016年10月1日現在)。

これは制度を結果として利用しなくても戻ってきません。

その次に認定基準に達しているかの建物診断費用が45,000円+税(2016年10月1日現在)。

この建物診断の結果、耐震補強その他の改修をした場合はその費用も負担する必要がでてきます。

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実は建物診断の手続き・費用カットや、50歳という年齢制限がない新築時の物件認定事業があります。

最近ハウスメーカーのCMでもおなじみの『 かせるストック(移住・住みかえ支援適合住宅)』

JTIが建築後のメンテナンス態勢などを確認し、建てられた適合住宅に対する特典。

その特典は、認定協賛社員や協賛事業者によって建てられた適合住宅のみ有効。

建築後50年間、その内容が持続します。

このように、「家を建てては壊す時代」は終わりました。

現在は、家を社会の財産として長く活用する流れになっています。

その流れを受けて、今回紹介したマイホーム借上げ制度。

今は昔と違い、マイホームを所有した後の人生を広げる選択肢が続々と増えてきました。

私たちは、家を売るだけではなく、いつも新しい制度にアンテナを張っています。

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というところで、実は私、このマイホーム借上げ制度を扱うことができる資格を持っています。

『 ハウジングライフ(住生活)プランナー 』

この制度を利用したらいいのかどうかも含め、事前にしっかりカウンセリングします。

マイホームを資産として活用される道を拓き、マイホームが負債にならないよう・・・。

皆さんのマイホームが、「社会の財産として活用される」

そういった時代がもう始まっていることを覚えておいて損はないと思います。

(延時=文) 

 

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